业主委员会培训资料三：如何选聘、解聘物业企业？签订合同、移交资料要注意什么？

目 录 

第一部分  如何召开业主委员会会议、补选委员

一、如何召开业主委员会会议

【基本常识】

（一）业主委员会职责（二）业主委员会主任、副主任职责（三）业主委员会委员职责（四）业主委员会委员资格终止（五）业主委员会会议类型

【实务操作】

（一）准备阶段（二）议事阶段（三）公示阶段

【重点关注】

（一）业主委员会的性质（二）召开会议的法定人数要求（三）委员委托代理人参会的情形（四）指定召集会议的情形（五）会议议定事项的限制性规定

二、如何补选业主委员会委员

【基本常识】

（一）需要补足委员的情形（二）有候补委员时直接替补（三）无候补委员或候补委员不足时应补选

【实务操作】

（一）准备阶段（二）补选阶段

【重点关注】

（一）设置候补委员的意义（二）委员低于法定人数时的处理（三）业主委员会逾期不补选委员的应对措施

第二部分  如何召开业主大会会议

【基本常识】

一、业主大会会议形式二、业主大会会议类型三、业主大会会议的法定人数要求四、业主大会会议议定事项五、业主大会会议表决通过的法定条件

【实务操作】

一、会议筹备二、发布公告三、投票表决或征询意见四、回收统计意见五、通报大会议事决定

【重点关注】

一、业主大会会议召开难的应对措施二、业主大会会议表决难的应对措施三、业主代表的履职方式

第三部分　如何选聘、解聘物业服务企业

【基本常识】

一、物业服务合同二、物业服务企业退出项目的要求

【实务操作】

物业服务企业选聘流程图

一、启动阶段

二、选聘阶段

（一）接受报名和推荐（二）确定备选名单（三）召开业主大会（四）发布表决结果公告

三、交接阶段

（一）解聘原物业服务企业（二）签订《物业服务合同》（三）完成交接手续

四、备案阶段

（一）备案（二）归档

【重点关注】

一、更换前期物业服务企业的注意事项

二、选聘物业服务企业前的准备工作

四、选聘、解聘物业服务企业的决定主体

五、签订物业服务合同的注意事项

六、物业管理的移交应注意的事项

（一）档案资料的移交（二）承接查验的程序（三）物业服务企业退出时应履行的义务（四）移交的法律监管

七、选聘、解聘物业服务企业中的争议解决途径

八、物业服务合同到期仍未选定新物业服务企业时的处理

第四部分 如何申请使用住宅专项维修资金

【基本常识】

一、业委会在申请维修资金中涉及的工作二、维修资金使用申请前提条件三、维修资金使用范围四、维修资金使用分摊

【实务操作】

一、常态维修

（一）常态维修住宅专项维修资金申请使用资料（二）常态维修维修资金申请使用流程（三）常态维修复核需提交的资料    二、应急维修（一）应急维修的情形（二）应急维修的程序

【重点关注】

一、维修资金使用申请主体要明确二、维修项目事实要清楚三、维修方案制定要合理四、维修项目公示要到位五、维修表决要真实

第五部分  如何开展业主委员会日常工作

一、如何管理公共收益

【基本常识】（一）公共收益（二）共有部分（三）共有部分经营【实务操作】（一）公共收益的分配（二）公共收益的使用范围（三）公共收益监管【重点关注】（一）公共收益的来源（二）公共收益在公共维修中的使用（三）前期物业管理期间公共收益的处理（四）公共收益可以用于业主委员会工作经费

二、如何管理档案资料

【基本常识】工作档案的内容【实务操作】（一）档案资料的管理（二）档案资料的交接【重点关注】

（一）工作档案管理的重要性

（二）档案资料损毁或遗失的责任后果

（三）档案资料不移交的责任后果

三、如何管理印章

【基本常识】（一）印章的种类（二）印章的名称【实务操作】（一）印章的刻制（二）印章的管理（三）印章的移交（四）印章的补刻【重点关注】（一）业主大会印章的使用范围（二）业主委员会印章的使用范围

第三部分　如何选聘、解聘物业服务企业

【基本常识】

一、物业服务合同

物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订。合同中的下列内容应当事先提交业主大会会议表决通过，但业主大会已授权业主委员会决定的除外：

（一）物业服务事项；

（二）物业服务质量及服务费用；

（三）物业管理区域内安全保障事项；

（四）合同期限；

（五）违约责任。

二、物业服务企业退出项目的要求

有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业管理区域的物业服务，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出：

（一）物业服务合同依法、依约解除；

（二）除（物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业可以按照原合同约定继续提供服务，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止）的情形外，物业服务合同期满未续约；

（三）法律、法规、规章规定物业服务企业不得继续从事物业服务活动的其他情形。

【实务操作】

 物业服务企业选聘流程图

一、启动阶段

符合以下条件之一的，可以启动物业服务企业的选聘、解聘工作：

（一）专有部分占建筑物总面积20％且总人数20％以上业主提议提前解除物业服务合同（符合此条件的，还应在召开的业主大会上投票表决是否同意解聘原物业服务企业，选聘新物业服务企业）；

（二）物业服务企业要求提前解除物业服务合同；

（三）物业服务合同期限届满，业主大会或者物业服务企业不再续约；

（四）管理规约、业主大会议事规则或者物业服务合同有约定的从其约定。

由业主委员会发布《XX小区关于选聘、解聘物业服务企业的通知》，公示七日。👉业主大会、业主委员会工作28个指导文书（示范文本)

二、选聘阶段

（一）接受报名和推荐

业主委员会接受业主的推荐和物业服务企业的报名(原物业服务企业也可参与选聘)，在街道办事处和社区居民委员会的指导下，拟定物业服务企业初选名单。业主委员会发布《XX小区选聘新物业服务企业初选名单》，公示七日。

（二）确定备选名单

业主委员会和街道办事处、社区居民委员会广泛征求意见，对初选名单进行考察，共同确定3家以上物业服务企业作为备选。业主委员会发布《XX小区选聘新物业服务企业备选名单》，公示七日。 

（三）召开业主大会

业主委员会发布《XX小区召开业主大会选聘、解聘物业服务企业的通知》，公示七日。业主委员会召集业主大会表决：会议表决的，现场发放《XX小区选聘、解聘物业服务企业表决票》，现场回收并计票；征求意见表决的，由社区居委会、业主委员会和业主代表组成若干小组，逐户发放表决票，并填好《XX小区业主大会表决票签收登记表》。业主委员会可选择指定地点投票或逐户回收表决票，在街道办事处、社区居民委员会的监督下，择日计票。

（四）发布表决结果公告

同意解聘物业服务企业的总票数达到“双过半”的，原物业服务企业的解聘决定即生效。备选物业服务企业获得总票数达到“双过半”且得票最高的，即为新聘物业服务企业。由业主委员会发布《XX小区选聘、解聘物业服务企业的表决结果公告》，公示七日。

三、交接阶段

（一）解聘原物业服务企业

表决结果公示结束后，业主委员会以书函的形式将《解聘通知》送达原物业服务企业，原物业服务企业反馈回执，《解聘通知》报街道办事处留存。

（二）签订《物业服务合同》

业主委员会在街道办事处、社区居民委员会的监督指导下，与新物业服务企业签订《物业服务合同》，公示七日。

（三）完成交接手续

业主委员会应当按照相关规定和物业服务合同约定，在街道办事处、社区居民委员会的监督指导下与新、旧物业服务企业完成交接手续，并签订《交接证明》。

四、备案阶段

（一）备案

业主委员会应监督新聘物业服务企业自办理移交手续之日起30日内，持《物业服务合同备案申请表》中所需的资料向区房屋主管部门备案。

（二）归档

业主委员会对解聘、选聘工作进行整理归档。

【重点关注】

一、更换前期物业服务企业的注意事项

开发建设单位在业主大会成立之前，已按照国家及本市有关规定，通过招投标方式选聘了具有相应资质的物业服务企业，并与之签订了前期物业服务合同。前期物业服务合同对物业服务内容、服务标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定。开发建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同中，即包括了前期物业服务合同约定的内容。

前期物业服务合同是开发建设单位与前期物业服务企业签订的，为小区业主设定权利义务的合同。业主虽非合同当事人，但仍须依商品房买卖合同约定接受前期物业服务并支付物业服务费。前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。也就是说，业主对前期物业服务企业不满时，可通过召开业主大会自行选聘新的物业服务企业，与新聘物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同自行终止。

二、选聘物业服务企业前的准备工作

召开业主大会会议之前，业主委员会应通过征询意见表等方式听取业主对物业服务和物业服务企业选聘的意见和要求，并结合本物业管理区域规模、实施物业服务的客观需要等制定具体选聘方案和草拟物业服务合同。选聘方案和物业服务合同中涉及的物业服务事项、物业服务质量及费用标准、合同期限、违约责任等主要内容应当在召开业主大会会议15日前以书面形式在物业管理区域内公告。

三、提倡采取招投标方式选聘物业服务企业

开发建设单位选聘前期物业服务企业应通过招投标方式进行，物业总建筑面积在20万平方米以上的物业管理区域，招标人应采取公开招投标方式选票具有相应资质的物业服务企业。

物业管理招投标是运用价值规律和公正、公平、公开的市场竞争机制，通过规范有序的招投标行为来确定物业管理权的活动，是一种通过市场化方式实现的双向选择。一方面，业主在“性价比”的基础上选择了最合适的物业服务企业，另一方面，物业服务企业在竞争中不断拓宽自身的业务，并有效规避了后期管理存在的风险，从而使业主与物业服务企业双方的合法权益得到有效的保障。业主大会在选聘物业服务企业时，提倡其采取招投标的方式。

四、选聘、解聘物业服务企业的决定主体

决定选聘、解聘物业服务企业，应当召开业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。由此可知，是否同意与物业服务企业解除合同以及解除合同后续事宜的处理，属于业主大会的职权范围。业主委员会在无业主大会授权的情况下，不能决定选聘、解聘物业服务企业。如果业主委员会在无业主大会授权时，作出选聘、解聘物业服务企业的决定，则该决定无效。

五、签订物业服务合同的注意事项

（一）资格条件

选聘的物业服务企业应当具有法人资格，并按照国家规定取得物业服务企业资质。业主委员会在与物业服务企业签订物业服务合同时应注意查看企业的营业执照、资质证书等资料。（查看资质证书，仅供参考，因为国家在2017年取消了物业服务企业资质核定和续期。👉物业企业资质谢幕—刚刚，住建部发布通知，不受理新证、不更换老证）

（二）签订合同时限

建议业主委员会在业主大会依法、依约选聘物业服务企业之日起30日内，与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，签订合同时，应当有业主委员会1/2以上委员在场签名并盖业主委员会印章。

（三）公示公告

物业服务合同签订后，业主委员会应当将物业服务合同主要内容（物业服务事项、物业服务质量及费用标准、合同期限、违约责任等）在本物业管理区域内公告，接受业主的监督、查询。

（四）法律效力

业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

六、物业管理的移交应注意的事项

（一）档案资料的移交

根据国务院👉最新《物业管理条例》（2018年3月19日）的规定，物业服务合同终止时，原物业服务企业应当将物业管理用房和下列资料交还给业主委员会：

1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；

4、物业管理所必需的其他资料。

（二）承接查验的程序

参考住建部👉物业承接查验办法的有关要求，承接查验可以按照下列程序进行：

1、确定物业承接查验方案；

2、移交有关图纸资料；

3、查验共用部位、共用设施设备；

4、解决查验发现的问题；

5、确认现场查验结果；

6、签订物业承接查验协议；

7、办理物业交接手续。

（三）物业服务企业退出时应履行的义务

物业服务企业退出物业管理区域的物业服务，应当在办理退出手续的同时，履行下列义务：

1、移交保管的物业档案、物业服务档案等资料和物业服务用房，实行酬金制的，还应当移交服务期间的财务档案；

2、撤出物业管理区域内的物业服务人员；

3、清退预收、代收的有关费用；

4、法律、法规、规章规定的其他义务。

业主委员会应当监督和督促物业服务企业及时履行以上义务。

（四）移交的法律监管

根据👉《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条的规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

如果物业服务企业不移交有关资料的，可以向区或市房屋主管部门反映，由其根据国务院👉最新《物业管理条例》（2018年3月19日）第58的规定作出相应处罚。

七、选聘、解聘物业服务企业中的争议解决途径

对终止、解除物业服务合同行为有争议的，业主委员会应根据物业服务合同的约定与物业服务企业协商和解；不能协商和解的，可以要求区房屋主管部门，行业协会，区、街道、乡（镇）以及社区人民调解组织调解或者依法申请仲裁、提起民事诉讼。

八、物业服务合同到期仍未选定新物业服务企业时的处理

物业服务合同到期，业主大会仍未选聘到新物业服务企业，如果原物业服务企业同意按照原合同约定继续提供服务，物业服务合同自动延续到业主大会作出选聘或者续聘决定为止。在此期间，物业服务企业应继续按原合同约定履行相应的物业公共服务事项，业主也应继续按时交纳物业服务费用。

如果物业服务合同到期，物业服务企业退出物业项目时，业主、业主大会仍未选聘新的物业服务企业的，应由全体业主共同承担管理责任，并及时向街道办事处、社区居民委员会反映情况，由其会同相关单位（部门）依法履行社会服务与管理职能，发生的费用由全体业主承担。业主委员会应当在街道办事处、社区居民委员会的指导下，及时选聘新的物业服务企业。

未完待续······

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